«Через посредника» Интервью Станислава Германа

8 августа 2007 г.

Станислав ГЕРМАН,
директор индустриальной недвижимости компании Knight Frank

Отвечая на вопрос «кто кого ищет: логистический оператор девелопера или наоборот?», могу сказать, безусловно, оба. Сегодня есть неудовлетворенный спрос со стороны логистического оператора, и он заинтересован в реализации проекта для собственных нужд. Со своей стороны девелопер нуждается в клиентах. Особенно девелопер стратегия развития проектов которого включает только строительство под конкретного заказчика. Логистический оператор для него - стратегический партнер, арен датор - это основной клиент, около 60 % площадей поглощается логистическими операторами.

При этом следует отметить, что поиск, как правило, осуществляется не напрямую, логист - девелопер - логист, а через профессиональных посредников: специализированные консалтинговые компании. В Украине сегодня присутствуют (заявили о своем присутствии) практически все основные международные консалтинговые компании в области недвижимости. При этом инициаторами процесса могут быть как логистические компании, так девелоперские. Как правило, инициатор уполномочивает в соответствии с агентским соглашением консультанта провести поиск на основании заранее сформулированных критериев, возможно, провести тендер, и/или провести предварительные переговоры с потенциальными компаниями и содействовать подписанию рабочего соглашения между сторонами. Безусловно, в исследуемой цепи логист - консультант - девелопер, следует предусмотреть присутствие третьей заинтересованной стороны: инвестора (финансовый институт). Как правило, это специализированный фонд, который стратегически инвестирует в складские комплексы, располагает опытом проведения подобных oпeраций и как следствие может вносить существен ные коррективы в развитие складского проекта. Среди критериев, которыми руководствуется логистический оператор при поиске девелопера, превалируют такие:

Девелопер зачастую обращает внимание на финансовую стабильность потенциального клиента.

Что же касается взаимоотношений между логистической компанией и девелоперской, то в процессе организации складского проекта, как правило, диктует условия логист.

Если же речь идет об инвесторе без профессионального опыта реализации складских проектов, то, несомненно, роль как консультанта, так и девелопера значительно выше.

Среди реализуемых сегодня проектов (заявленных к реализации) в районе Киева, следует отметить в основном первоклассные проекты, основная разница между которыми:

Арендные ставки находятся в диапазоне: $9-13 за 1 кв. м triple net. В зависимости от срока аренды. В цену не включены: НДС, коммунальные услуги и расходы на обслуживание.

Условия аренды диктуются рынком и текущей экономической целесообразностью инвестора проекта.

Леся Айхерт
(Опубликовано в «Property Times» №28(177), 30 июля-5 августа 2007 г.)