«Интерес инвесторов к украинской недвижимости возрастает с каждым днем» Интервью Ярославы Чапко

4 сентября 2007 г.

Активный рост рынка недвижимости вызвал спрос не только на услуги застройщиков и девелоперов, но и разного рода консультантов. Одним из ведущих мировых игроков на этом рынке является компания Knight Frank. О причинах прихода в Украину и развитии отечественного рынка недвижимости The Capitalist рассказала генеральный директор украинского офиса компании Ярослава Чапко

Что собой представляет компания Knight Frank?

Компания Knight Frank основана в Великобритании более 100 лет назад. Первоначально главной сферой ее интересов были услуги в области элитной жилой недвижимости. В настоящее время компания обеспечивает клиентам полный спектр услуг в сфере недвижимости. Сегодня Knight Frank насчитывает 167 офисов в 35 странах мира. В Украине офис Knight Frank был открыт осенью прошлого года.

Так же, как и любой другой офис, мы предоставляем консалтинговые, агентские, маркетинговые услуги во всех секторах недвижимости, включая и сегмент элитной жилой недвижимости. Наши основные клиенты — это девелоперы, которым мы помогаем создавать инвестиционно привлекательные объекты, и инвесторы, которые заинтересованы в приобретении таких объектов. Кроме того, мы работаем с международными и украинскими компаниями, предоставляя агентские услуги по сдаче в аренду или поиску офисных, торговых, складских площадей.

На что сегодня направлено основное внимание инвесторов на рынке недвижимости в Украине?

Инвесторов сегодня очень интересует украинский рынок недвижимости. Наибольший спрос — на уже успешно работающие объекты. Последние инвестиционные продажи на рынке (ТЦ «Альта Центр», ТЦ «Украина», БЦ «Леонардо» и др.) свидетельствуют, что основными покупателями таких объектов становятся иностранные инвесторы. Однако готовых объектов на рынке мало, поэтому инвесторы согласны вкладывать средства в проекты. Особенно пользуются спросом проекты смешанного типа, сочетающие в себе офисные и торговые площади.

А земля? Бешеными темпами растут цены на пустые земельные участки.

Этот процесс как раз и связан с ограниченным количеством функционирующих профессиональных объектов. Инвесторам приходится работать на перспективу. Следует также отметить, что рост цен на землю обусловлен как быстрым развитием рынка недвижимости, так и спекулятивным фактором.

Каковы критерии отбора инвесторами проектов в сфере недвижимости?

Для инвестора крайне важны четкие правила игры: прозрачность сделки по приобретению земельного участка, наличие полного набора соответствующей разрешительной документации на проект, надежность украинского партнера и т. п. К сожалению, многие проекты предлагаются без соответствующих документов, земля имеет статус с/х назначения. Эти факторы сдерживают приток капитала в отрасль.

А как инвесторы реагируют на последние политические события?

Интерес инвесторов к украинской недвижимости растет с каждым днем. Конечно, они пристально сле¬дят за событиями в стране. Но рынок развивается настолько быстро, и доходность проектов настолько высока, что это обусловливает интерес инвесторов. Тот же чемпионат Европы по футболу в 2012 году вызвал еще больший ажиотаж среди инвесторов.

О торговой недвижимости — объекты какого формата сегодня перспективны?

В последнее время очевидна тенденция к увеличению площадей объектов торговой недвижимости. Кроме того, меняются и форматы торговых центров. На рынок выходят крупные торгово-развлекательные комплексы, имеющие в составе, кроме торговой части, ледовые катки, аквапарки, кинотеатры и пр.

А что с подземными ТЦ?

Подземные торговые площадки также будут развиваться, причем как в Киеве, так и в регионах. Подземная торговля будет развиваться в первую очередь в центральных районах, где высокая плотность застройки и развитие крупноформатных наземных торговых центров ограничено отсутствием подходящих участков.

Насколько адекватны цены на отечественные торговые центры по сравнению с той же Россией?

Учитывая, что на рынке покупателей таких объектов больше, чем продавцов, цены достаточно высоки, но не запредельные. Однако киевские цены на торговую и офисную недвижимость стремительно догоняют московские.

Чем может закончиться эпопея с приходом в Украину шведской IKEA'

Я думаю, у них все наладится. Все предпосылки для их успешного прихода в Украину есть. Думаю, в ближайшем будущем IKEA начнет строительство своих объектов в Киеве.

А почему отечественные девелоперы не замахиваются на проекты подобные моллам IKEA в Москве?

У отечественных инвесторов и девелоперов пока еще нет опыта строительства торгово-развлекательных комплексов в несколько сотен тысяч квадратных метров. К тому же для этого необходимы серьезные инвестиции. Тем не менее, насколько мне известно, подобного рода проекты уже разрабатываются, и, надеюсь, в ближайшие годы мы увидим их реализованными.

Насколько активно развивается в Украине рынок элитного жилья?

Не могу сказать, что очень активно. Но определенные успехи есть. Скажем, квартал «Воздвиженка». Есть отдельные дома, которые позиционируются как элитные — тот же «Капитолий». Но нередко за элитное жилье пытаются выдать жилье более низкого класса.

А по каким критериям можно определить элитарность жилья?

Элитное жилье должно соответствовать целому ряду критериев. Немаловажным является местоположение дома, однородность окружающей застройки, вид из окон. Есть и технические критерии — системы кондиционирования, инженерии. Существуют также требования к отделке зон общего пользования — должны использоваться только высококачественные отделочные материалы ведущих мировых производителей. В общем, дом должен обладать изюминкой, шиком. Элитный дом не может быть многоквартирным. Например, в клубном доме количество квартир обычно не более 20.

Что с ценами?

На сегодняшний день стоимость квадратного метра в домах класса премиум и выше начинается от $5-6 тыс. И эти квартиры довольно успешно продаются, так как существует значительный спрос на качественные объекты такого уровня.

Насколько Киев готов к застройке элитным жильем?

Элитное жилье не может быть массовым, поэтому термин «застройка» не вполне применим. Хотя, следует отметить, что Киев вполне готов к потреблению такого продукта. Сейчас нет достаточного предложения действительно элитного жилья, а спрос есть. Наличие высокого правого берега дает возможность постройки по настоящему элитного жилья с отличными видами из окон.

Что вы скажете о так называемом «Царском селе» в районе Печерской площади? Не так давно квартиры в этих домах считались элитными.

Сегодня это скорее бизнес-класс. Когда там не было такой плотной застройки, как сегодня, квартал можно было считать классом премиум или даже элитным. Но сегодня количество реализованных жилых проектов в этом районе, формат построенного жилья, этажность, значительно понижают статус жилья.

Что с коттеджами в черте города? В Киеве еще довольно много районов такой застройки.

Да, частная застройка в районе Краснозвездного проспекта, Нивок, Ботанического сада является одной из особенностей Киева. Наличие своего особняка в черте города сегодня является одним из показателей высокого статуса жильца. Поэтому мы наблюдаем сумасшедший рост цен на землю в этих районах и активную скупку домов. Думаю, со временем все старые дома здесь будут снесены и на их месте построят дорогие коттеджи.

Какими темпами сегодня развивается загородная недвижимость?

Бум загородного жилья в Украине, и в частности в столице, еще на подходе. Сегодня под Киевом уже построено, строится и анонсировано строительство около 80 коттеджных городков. На смену небольшим поселкам приходят крупные объекты, расположенные на участках от 50 га и больше. Размер земельных участков под отдельными коттеджными проектами уже доходит до 500 га. Есть ряд очень интересных проектов с точки зрения архитектурного стиля, набора предлагаемой инфраструктуры. В то же время отмечу: беда девелоперов, занимающихся загородным жильем, в том, что, заявляя одну инфраструктуру в своих поселках, на деле они нередко экономят, и инфраструктурная часть остается нереализованной.

А для покупателя важна инфраструктура коттеджного поселка

Последние исследования предпочтений потребителей показывают, что инфраструктура становится одним из определяющих факторов при приобретении загородной недвижимости. Это связано с тем, что многие семьи рассматривают загородное жилье не только как летнюю резиденцию, а уже и как альтернативу городскому жилью. Приобретая дом, сравнимый по стоимости с киевской квартирой, покупатель уже рассчитывает на определенный уровень сервиса и комфорта. Поэтому обязательными атрибутами новопостроенных городков становятся супермаркет, аптека, фитнес-зал. Кроме этого, в крупноформатных городках появляются и развлекательные объекты — боулинг-клубы, рестораны и т. д.

Сегодня ведется много споров вокруг технологий возведения загородного жилья. Ваши рекомендации?

Выбор материалов для строительства дома — дело вкуса. Опросы потребителей показывают, что предпочтение отдается традиционному кирпичу. Деревянные дома и дома из других материалов пока не находят массового спроса. Люди продолжают жить по принципу: мой дом — моя крепость.

Офисная недвижимость традиционно называется одной из самых дефицитных. Когда наступит насыщение рынка?

Дефицит на рынке действительно есть. Наибольшим спросом пользуются высококлассные офисные центры классов А и В. Из-за отсутствия достаточного предложения соответственно формируется спрос на офисы класса С и на переоборудованные под офисы квартиры. Анонсировано большое количество проектов бизнес-центров. Однако, как правило, сроки ввода таких объектов затягиваются, поэтому насыщения рынка в ближайшие несколько лет ожидать не стоит.

ри этом часто около уже возведенных бизнес-центров невозможно припарковаться.

Проблемы с парковкой в центральных районах — беда всех больших городов. Участки в центральных районах города либо невелики, либо обладают существенными ограничениями, не позволяющими полностью выдержать офисные нормативы по парковке. Компании, арендующие профессиональные офисы в центре, часто на первое место ставят престижность местоположения, поэтому готовы мириться с дефицитом парковочных мест.

А что с бизнес-парками?

Бизнес-парки — это новый формат для украинского рынка недвижимости. Сейчас реализуются несколько проектов бизнес-парков. Как правило, они расположены в периферийных районах либо на окраинах города. В Киеве уже заявлены проекты бизнес-парков на Петровке, возле Южного моста. Одно из существенных преимуществ бизнес-парков — это перечень предлагаемых арендаторам услуг. За счет больших земельных участков, на которых строятся бизнес-парки, девелоперы могут развивать различные типы недвижимости, например необходимую торговую, социальную, гостиничную инфраструктуру, что обеспечивает арендаторам максимальный комфорт. Из-за удаленности от центра соответственно и арендная плата ниже, что тоже привлекает арендаторов.

Что вы скажите о гостиничной недвижимости? В преддверии Евро-2012 эта тема, как никогда, актуальна.

Действительно, в столице и городах-миллионниках ощущается явный дефицит гостиниц 3-4*. Особенно остро нехватка ощущается в Киеве. Частично это связанно с дефицитом подходящих земельных участков, частично — с отсутствием у отечественных девелоперов опыта работы с гостиничными операторами. Ситуация, конечно, меняется, но слишком медленными темпами. Некоторые проекты гостиниц реализуются в течение последних пяти лет. Хотя следует отметить, что в этом году началось определенное движение в этом направлении. Недавно компания «XXI Век» объявила о подписании контракта с французской Accor Group. Собираются открываться «Хаят», «Хилтон». Пока, к сожалению, не видно большого количества проектов брендовых трехзвездочных гостиниц. Думаю, учитывая такое масштабное событие, как Евро-2012, гостиничная недвижимость все-таки привлечет внимание девелоперов и гостиничных операторов.

Ваше мнение о выходе на биржу компаний «XXIВек» и «Т.М.М.».

Размещение акций на бирже для любой компании это лишь первый шаг. Для девелоперской очень важно поддерживать котировки своих акций активной работой на рынке как текущими проектами, так и новыми. Размещаться на зарубежных биржах имеет смысл только крупным девелоперам, которых в Украине не так уж и много. Размещению предшествует длительная подготовка, которая может занять до двух лет. Для многих девелоперов такие условия размещения, раскрытия информации и сроки привлечения неприемлемы, поэтому нередко они идут на частные размещения или используют схемы форвардного финансирования, работая с портфельными инвесторами.

Беседовал Антон КОЛОМИЕЦ ¦
(Опубликовано в «Capitalist» №8, август 2007)