«Рынок элитного жилья в Украине не дает потребителю права выбирать. Мы хотим предоставить ему такое право» Интервью Ярославы Чапко

28 февраля 2007 г.

Компания Knight Frank - единственная в нашей стране предоставляет консалтинговые услуги международного уровня в сфере элитной жилой недвижимости. Она имеет богатый опыт работы за рубежом, в частности в России. Сравнивая то, как развивается этот малоисследованный рынок у нас и в соседней стране, генеральный директор компании в Украине Ярослава Чапко утверждает, что мы намного отстаем в его развитии. Интересны и другие наблюдения, которыми она поделилась в эксклюзивном интервью нашему корреспонденту.

РТ: Ярослава, Ваша компания очень молода на украинском рынке. Между тем, она имеет богатую историю и солидную репутацию в мире. Представьте ее, пожалуйста, нашим читателям.

Я. Ч.: Действительно, в Украине, как полноценный офис, мы начали работать с сентября прошлого года - до этого консультанты нашего московского офиса работали в Украине по отдельным проектам и сделкам из Москвы. Компания Knight Frank основана в Лондоне 110 лет назад и является признанным лидером на международном рынке недвижимости. Сейчас глобальная сеть компании насчитывает 165 офисов в 37 странах мира. Мы предлагаем нашим клиентам полный спектр услуг в сфере недвижимости: начиная от стратегического консультирования, создания концепций развития проектов, привлечения финансирования и заканчивая сдачей в аренду и продажей объектов. В России, где Knight Frank работает вот уже более десяти нет, компанией реализуется много интересных и крупных проектов. В их числе Nagatino i-Land, сейчас в рамках проекта строится Московский городской технопарк, объем площадей составит 1 млн кв. м, логистические комплексы MLP, площадь которых также превышает 1 млн кв. м, и другие.

РТ: Чем вызван приход компании на украинский рынок, и какова ее деятельность?

Я. Ч.: Основной причиной открытия киевского офиса Knight Frank являются высокие темпы роста локального рынка недвижимости и растущие потребности крупных девелоперских и инвестиционных компаний в услугах международных консультантов в Украине. Наша страна имеет огромный инвестиционный потенциал, который будет постепенно реализоваться развитием экономики. Растущий рынок недвижимости привлекает значительное количество инвестиционных компаний, девелоперов, вслед за которыми приходят и консультанты в области недвижимости. Рынок постепенно начинает приобретать цивилизованные формы, когда каждый участник занимается своим делом - консультанты советуют какие объекты строить, девелоперы реализуют проекты, инвесторы приобретают готовые объекты или финансируют деятельность девелоперов. Здесь очень важен международный опыт консультантов, которые помогали реализовывать похожие проекты в других странах, так как от правильно разработанной концепции зависит успех проекта в целом.

Киевский офис Knight Frank предлагает своим клиентам весь спектр консалтинговых и брокерских услуг на рынке высококлассной недвижимости. Мы выдерживаем жесткие стандарты качества, присущие офисам компании во всем мире. Пока в Украине у нас работает всего десять человек, но мы активно расширяемся. Приоритетными направлениями нашей деятельности станет разработка концепций крупных территорий под многофункциональные проекты. Кроме этого, мы активно развиваем услуги по оценке объектов в соответствии с международными стандартами: со стороны компаний, планирующих выходить на IРО, существует устойчивый спрос на этот вид услуг. В качестве отдельного направления будем развивать элитную жилую недвижимость.

Knight Frank имеет возможность привлекать к проектам лучших западных архитекторов, инвесторов, профессиональных торговых и складских операторов в качестве участников и партнеров.

РТ: Вы позиционируетесь как единственная компания в Украине, предоставляющая международные консультационные услуги в сфере элитной жилой недвижимости. В чем это проявляется?

Я. Ч.: Действительно, это так. Мы предоставляем клиентам полный комплекс услуг по элитному жилью — начиная с анализа рынка, разработки концепций, PR кампании, брендинга, заканчивая реализацией. Кроме этого, наши офисы объединены в одну глобальную базу объектов элитной недвижимости, поэтому, придя к нам в любой из офисов, вы сможете подобрать себе жилье по вкусу в любой стране, где работает офис компании.

Мы также два раза в год издаем каталоги элитной недвижимости, куда попадают лучшие объекты, и рассылаем нашим клиентам. Надеюсь, в скором будущем в каталоге появятся и украинские объекты. Подготовка жилья к продаже за рубежом требует большого объема подготовительной работы. Прежде всего, мы нацелены максимально снизить риски клиентов при приобретении недвижимости за рубежом. Поэтому прибегаем к услугам юридических компаний, которые подтверждают законность строительства таких объектов, соответствие схемы продаж действующему законодательству страны и т. д.

Мы работаем только с высококлассными проектами, имеющими хороший инвестиционный

потенциал, и привлекаем лучших консультантов и архитекторов с международным опытом реализации подобных проектов. Сейчас активно задействуем российских специалистов, так как рынки Украины и России схожи в тенденциях развития, а накопленный опыт в России позволяет экстраполировать его и на Украину, правда уже с учетом наших реалий. Европейские специалисты Knight Frank активно участвуют во всех проектах российского и украинского офиса. Обмен опытом между сотрудниками глобальной сети Knight Frank идет постоянно.

РТ: Какой классификацией и критериями Вы пользуетесь при оценке элитной жилой недвижимости? И как бы Вы оценили этот украинский рынок, в сравнении с российским?

Я. Ч.: В Украине существует пока только одна классификация, разработанная Украинской строительной ассоциацией. Но она, к сожалению, несовершенна и загоняет нас в определенные рамки. В России более уместно говорить не о классификации как таковой, а о требованиях к элитному жилью, которые существенно меняются с развитием рынка. Еще несколько лет назад в России критерием элитности считалось, например, наличие большого количества элементов социальной инфраструктуры в доме — ресторанов, фитнес-центров и других заведений. В расчете на 1 кв. м площади жилья такая инфраструктура требовала значительных затрат на ее поддержание и не всегда имела спрос у жильцов, которые предпочитали пользоваться более привычной и разнообразной инфраструктурой в городе. Сейчас критерии сместились в сторону однородности социального окружения, местоположения дома и вида из окон, современных систем инженерии, качества отделочных материалов.

Что касается самого рынка элитной недвижимости, то в России он находится на более развитой стадии, чем здесь. Там уже сформировались целые элитные районы, активно развиваются различные форматы такого жилья. Абсолютно новое направление для Москвы — развитие лофтов (промышленных помещений, переоборудованных под элитное жилье). Эта новая мода в Киеве еще не прижилась, хотя здесь есть много подходящих объектов для лофтов, в том числе на Подоле.

В целом сегмент рынка элитного жилья у нас не развит — отдельные предложения не удовлетворяют растущего спроса. Качественного элитного жилья с высокими стандартами отделки, инженерии очень мало. Пока рынок элитного жилья в Украине не дает права потребителю выбирать. Мы хотим предоставить ему такое право, наряду с международным уровнем обслуживания.

РТ: Почему, по-вашему, в Киеве так мало элитного жилья — нет хороших архитекторов, плохой уровень строительных работ или другие причины?

Я. Ч.: Думаю, что дело даже не в этом. Найдутся и архитекторы и проекты. Сейчас они уже появляются — например, проект «Воздвиженка», первую очередь которого обещают сдать летом нынешнего года. Там формируется целый элитный район с малоэтажной застройкой и социальной инфраструктурой. Планируется также развитие элитного жилья на Подоле — вдоль Набережной Днепра. Есть другие интересные проекты.

Рынок элитного жилья в Украине развивается пока что точечно. Люди, обладающие значительными финансовыми возможностями, создают жилье из того, что предлагает рынок, надстраивая мансарды, создавая зимние сады и другие элементы роскоши. Для масштабного же строительства высококачественного элитного жилья необходимо обеспечить жильцам определенную социальную среду и инфраструктуру. Для этого надо комплексно развивать целые микрорайоны, что весьма сложно делать в Киеве, где ограниченное предложение подходящих земельных участков.

РТ: Сейчас у нас наблюдается бум коттеджного строительства, С одной стороны, это связано с тем, что люди просто устали жить среди городского шума и суеты, — им хочется тишины, общения с природой. С другой появился многочисленный так называемый средний класс, который может позволить себе купить загородное жилье. Насколько спрос на него удовлетворяется предложением? Каковы тенденции этого рынка в России?

Я. Ч.: Если сравнивать количественные показатели, то под Москвой на сегодня построено около 350 коттеджных поселков. При этом во многих проектах очень привлекает архитектура домов, разумная система организации транспортных потоков по территории городков, их зонирование, расположение и наполнение социальной инфраструктуры. У нас же общее количество коттеджных поселков едва доходит до полсотни, причем многие из них характеризуются хаотичной застройкой, отсутствием какого-либо зонирования территории и полным отсутствием инфраструктуры.

Мы провели экспресс опрос среди потенциальных покупателей коттеджной недвижимости и выяснили, что у многих из них даже нет понимания того, что такое цивилизованный коттеджный городок европейского уровня. Поэтому когда на рынке появятся подобные объекты, они, несомненно, будут пользоваться спросом. В России масштаб реализации отдельных проектов коттеджных городков уже доходит до 500 га, у нас все пока намного скромнее, средний формат составляет 50—70 га.

РТ: Кроме элитного жилья ваша компания занимается и развитием складской недвижимости. Как развивается этот рынок у нас и в России?

Я. Ч.: Рынок складов в Украине сейчас проходит стадию довольно быстрого роста. Пока существует дефицит качественных логистических объектов, соответственно, увеличивается спрос и растут арендные ставки. Неразвитость рынка и хорошая доходность складских проектов привлекли значительное количество игроков в этот сегмент. И сейчас складывается довольно интересная ситуация. Заявлено к реализации до 2010 года огромное количество логистических объектов преимущественно класса А. По нашим подсчетам эта цифра доходит до 3,9 млн кв. м. При реализации даже хотя бы 50 % из числа заявленных проектов, условия игры на рынке могут существенно измениться.

Проблема в том, что довольно трудно оценить сегодняшний спрос на качественные складские объекты и спрогнозировать динамику развития данного рынка. Во-первых, этот сегмент новый для Украины и не все его еще до конца понимают, во-вторых, развитие рынка постоянно тормозится сложностями, связанными с приобретением и переводом земельных участков под промышленную застройку.

По оценкам аналитиков, в настоящее время текущий спрос рынка складов составляет 1 млн кв. м. Мы делали свои расчеты и прогнозы, в том числе основанные на полевых исследованиях, экспертных опросах, и наша оценка весьма далека от заявленной цифры. О чем это говорит? В первую очередь, если девелоперы будут ориентироваться на нереальные объемы спроса, рынок моментально отреагирует падением арендных ставок и значительным уровнем вакантности построенных проектов.

Если говорить о форматах логистической недвижимости, то следует отметить, что мы значительно отстаем от России. Там завершается этап активного развития складских проектов, рынок стремится к насыщению. Если у нас сейчас крупными считаются проекты площадью 100 тыс. кв. м, то в Москве строятся логистические парки площадью 500 тыс. кв. м и даже 1 млн кв. м. На рынке появились такие форматы, как логистические хабы, промышленно-индустриальные парки. У нас все это лишь на стадии проектов. Украина пока только стоит перед новым этапом развития этого рынка. Такие компании, как Knight Frank, работают над созданием новых форматов и помогают их правильно развивать. Сейчас рынок консалтинговых услуг именно в складской недвижимости растет стремительными темпами, существует огромный спрос на профессиональные услуги в этой сфере.

РТ: Какие проекты Вам уже удалось реализовать на нашем рынке и что в ближайших планах?

Я. Ч.: Нашим первым украинским проектом стал самый крупный в Украине логистический парк «MLP—Чайка» компании Multinational Logistics Partnership (MLP), где Knight Frank является агентом по сдаче в аренду площадей комплекса. Это — склады класса А, площадью более 100 тыс. кв. м, оборудованные в соответствии с высоким профессиональными требованиями. Кроме этого, у нас в портфеле уже около десятка проектов по консалтингу складской, офисной, жилой недвижимости, развитию мультифункциональных комплексов, в том числе бизнес-парков.

Беседовал Николай Пацера
(Опубликовано в «Property Times» №6(155), 19-25 февраля 2007 г.)