«Мы помогаем девелоперам принимать правильные решения». Интервью Ярославы Чапко

Как бы вы могли охарактеризовать рынок профессиональных складских помещений в Киеве в частности и в Украине в целом? На какой стадии развития он находится?

На сегодняшний день этот сегмент рынка является наименее развитым по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. В принципе, можно сказать, что рынок находится только на начальном этапе своего развития. В настоящий момент заявлено очень много проектов. По некоторым оценкам, цифра доходит до 3 млн. кв. м, по нашим данным (компании Knight Frank) — заявлено около 5 млн. кв. м складских комплексов по Киеву и области. Если будет реализована хотя бы половина этих проектов в ближайшие три-пять лет — это будет очень хороший показатель. Если говорить об Украине в целом, то следует отметить, что лидером по развитию этого сегмента рынка все же остается Киев, как, впрочем, и по другим сегментам. Однако, определенный интерес к регионам уже сформировался и девелоперы ищут там инвестиционные предложения .

На рынке наблюдается постепенное укрупнение проектов, средняя площадь возводимых складских комплексов уже достигла и даже превышает 100 тыс. кв. м.

Как будут осваиваться региональные рынки?

Сейчас девелоперы все более активно выходят в регионы. В городах-миллионниках уже заявлены крупные проекты складских комплексов. По количеству заявленных проектов лидирует Одесса. Большой интерес у логистов к таким городам как Днепропетровск, Харьков, Донецк, Львов.

Западный регион перспективен для логистики за счет своего близкого расположения к странам Европы и перспективы возможной интеграции в европейский логистический рынок. Это большое преимущество данного региона. Логистика будет также активно развиваться на территориях вдоль границы и транспортных коридоров, так как через Украину проходит очень много транзитных грузов. Но в данный момент такие проекты находятся только на стадии анонсирования.

Развитие логистики в регионах зависит, прежде всего, от специфики каждого регионального рынка. Например, Одесса — крупный торговый порт, поэтому развитие логистики здесь оправдано экономически. Однако, небольшие города также могут рассматриваться как перспективные рынки для логистов. Например, благодаря удачному географическому положению — на перекрестках транспортных потоков — город может рассматриваться с точки зрения перспективы развития проектов распределительных центров.

Если мы говорим о специфике Киева, то в столице складские проекты тяготеют пока к 30-километровой зоне города вдоль крупнейших транспортных магистралей — Житомирской, Бориспольской, Одесской и Харьковской. Вместе с тем, с развитием рынка, можно прогнозировать освоение более отдаленных участков, как это произошло, например, в России.

В чем основная привлекательность складов как объекта инвестиций?

Вложение средств в растущий рынок — это всегда прибыльно. На сегодняшнем этапе развития рынка склады дают очень хорошую доходность, которая может в два раза превышать доходность аналогичных проектов в странах Европы. Например, на Западе доходность складских проектов составляет до 5–6%, у нас же этот показатель сейчас превышает 10%. Поэтому западным девелоперам интересно реализовывать у нас свои проекты. К тому же у них есть опыт и необходимые знания, которые они могут здесь успешно применить.

Кто на сегодня является лидерами на рынке — отечественные или иностранные девелоперы?

Отечественный рынок интересен и тем, и другим. Пока что на рынке появляются преимущественно проекты украинских девелоперов, однако иностранные проявляют очень серьезный интерес и демонстрируют большую активность. И я думаю, что в ближайшие два года перевес в процентном соотношении будет в их сторону.

Чем объясняется особо высокий спрос на услуги консультантов в сфере логистики?

Консультанты всегда сопровождают крупные проекты недвижимости. Когда речь идет о больших капиталовложениях (а логистические комплексы предполагают значительные инвестиции в проект!), девелоперы обращаются к профессиональным консультантам, которые помогают правильно определить формат объекта, дать рекомендации по общей концепции проекта, привлечь арендаторов. Развитые рынки недвижимости очень четко структурированы — каждая компания делает то, что умеет лучше всего. У нас рынок профессиональных услуг довольно быстро развивается: если раньше девелоперы старались делать все самостоятельно — от поиска участка до сдачи объекта в аренду, то сегодня, с укрупнением форматов объектов, девелоперы все чаще привлекают консультантов, которые сопровождают проект на различных этапах его развития.

Каков диапазон обязанностей, возлагающихся на консультантов в вопросе реализации складского объекта?

Объем работы консультанта зависит, прежде всего, от стадии реализации проекта. На самых ранних стадиях консультанты помогают девелоперу подобрать подходящий участок, проводят анализ выбранных участков с точки зрения правильного местоположения, физических характеристик участков и так далее. Важным моментом является анализ рынка и заключение о востребованности рынком будущего объекта недвижимости. На этапе концепции консультант помогает правильно определить формат будущего комплекса, набор необходимой инфраструктуры, дает рекомендации по техническим параметрам помещений исходя из предпочтений арендаторов и прочее. Консультанты также проводят экономический анализ проектов, определяя доходность проекта и привлекательность его для девелопера. На этапах строительства консультант может уже начинать работать как агент, привлекая арендаторов и покупателей.

Каков будет объем нового предложения качественных складских помещений в 2008 году? Какая доля на открытом рынке, и сколько процентов строится для собственных потребностей девелоперов?

На конец 2007 года на рынке было около 300 тыс. кв. м складов классов А и В. На 2008-й заявлено около 500 тыс. кв. м, но пока эти планы остаются только планами. Несомненно, будет сдана вторая очередь «МЛП-Чайка», выйдет на площадку второй проект МЛП на Бориспольской трассе, Delin Development (170 тыс. кв. м), будет построен проект Giffels (67 тыс. кв. м) и другие.

Отсутствие качественного предложения вынуждает многие торговые компании строить склады для собственных нужд. Кстати, торговые компании, строящие склады под собственные нужды, довольно активны в регионах.

Следует отметить, что рынок сегодня постепенно переходит к развитию формата built-to-suit (развитие проектов под конкретного арендатора). Это позволяет девелоперу снизить риски, а арендатору — заблаговременно планировать развитие своей деятельности.

Как в 2008 году будут меняться арендные ставки на высококачественные складские помещения?

Рынок развивается по закону спроса и предложения. По мере насыщения рынка качественными объектами будет уменьшаться дефицит профессиональных складских комплексов, соответственно, пойдут вниз арендные ставки. Однако, временные рамки очень сложно определить, поскольку проекты заявлены, но сроки их вывода на рынок зачастую затягиваются. На нашем рынке, за редким исключением, нет ни одного проекта, который бы вышел в заявленные сроки.

В целом же ставка аренды складских помещений зависит преимущественно от отдаленности складского комплекса от Киева, от его класса, качества, объема предлагаемых услуг, имени арендодателя, арендуемой площади и срока действия договора.

При высоком спросе и отсутствии предложения у нас в ближайшее время сохранятся достаточно высокие арендные ставки на склады. Сейчас арендные ставки составляют в среднем $110–130 за 1 кв. м в год, по Киеву ставка аренды может доходить до $180 за 1 кв. м в год. В регионах ставки немного ниже, однако в отдельных городах, например в Одессе, Львове дефицит складских комплексов спровоцировал рост ставок почти до уровня киевских.

По вашим прогнозам, сохранится ли высокая активность логистических операторов?

Безусловно, активность сохранится. Ведь рынок еще только начинает свое развитие. В Украине сегмент логистических услуг пока еще не развит, не представлены многие логистические операторы Европы. Разумеется, с развитием рынка и появлением качественных объектов их количество на рынке значительно увеличится, а  спектр предоставляемых услуг существенно расширится.

Можно ли выделить наиболее значимые объекты из запланированных к вводу в 2008 году?

Анонсированы к вводу в эксплуатацию складские комплексы МЛП Чайка (100 тыс. кв. м), Giffels (67 тыс. кв. м), GLD Invest (80 тыс. кв. м) и Ghelamco (27 тыс. кв. м).

(Опубликованно в «Commercial Real Estate UA» №1–2 (20–21), январь-февраль 2008 г.)