Инвесторы подогревают цены на отели

Компания Knight Frank одной из первых занялась оценкой гостиниц в России. Благодаря столетнему опыту работы на рынке недвижимости, Лондонский офис Knight Frank прочно утвердил свою репутацию одной из ведущих оценочных компаний в мире. Теперь этот сервис предлагается и на российском рынке. Ольга Кочетова, руководитель отдела оценки по России и СНГ, компании Knight Frank, рассуждает на эту тему

Вследствие того, что российский рынок гостиничной недвижимости находится на раннем этапе формирования, одной из его основных отличительных характеристик является существенная нехватка номерного фонда. По оценкам компании Knight Frank, в настоящее время на московском рынке средняя загрузка отелей всех категорий составляет около 73%. При этом в сегменте трехзвездочных отелей она достигает порядка 80–90%. Принимая во внимание значительное увеличение туристического потока в российскую столицу (около 4,5 миллионов туристов в год), можно утверждать, что спрос на отели в несколько раз превышает предложение. Дефицит составляет порядка 10 000 номеров. Такая ситуация на рынке ведет к существенному увеличению стоимости гостиничных услуг. Уровень доходности из расчёта на номер в Москве является одним из самых высоких в Европе. В мае 2007 года он составлял порядка $232, что на 28% превышает данный показатель за 2006 год. К примеру, в том же 2006 году в Лондоне уровень доходности составлял около $207, в Париже — порядка $205.

В результате сложившейся ситуации интерес инвесторов к гостиничному рынку России возрастает с каждым годом. Вместе с тем в последнее время началась реализация нескольких государственных программ, направленных на улучшение гостиничной инфраструктуры. Инвестиции в гостиничную недвижимость, как правило, имеют долгосрочную перспективу. В отличие от других сегментов рынка недвижимости (жилой, офисной или торговой), рынок гостиничной недвижимости не подает пока никаких признаков перегрева и демонстрирует наиболее высокие темпы роста. Принимая во внимание тот факт, что развитие гостиничного сектора в последние несколько лет пришлось в основном на Москву и Санкт-Петербург, региональные рынки России представляют уникальные возможности для потенциальных инвесторов. Большой недостаток в современных отелях испытывают такие города, как Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Новосибирск и другие. В Санкт-Петербурге строительство гостиниц является одним из приоритетных направлений в области коммерческой недвижимости. Средняя загрузка варьируется в пределах 60–65%, при этом средняя стоимость номера в отелях категории 4–5 звезд составляет порядка $300. Самыми привлекательными южными городами можно назвать Сочи, Геленджик и Анапу. В преддверии олимпиады престижность курорта выросла, вследствие чего образовался значительный спрос на высококлассные отели.

Оценка затрат на девелопмент гостиницы по сравнению с потенциальной доходностью играет ключевую роль в оценке привлекательности проекта и, как следствие, в привлечении инвестиций. В мировой практике оценки отелей существует три основных метода: доходный метод (income capitalization approach), метод сравнения продаж (sales comparables approach) и затратный метод (cost approach).

Доходный метод направлен на определение потенциального дохода, который способен генерировать здание. Будущая доходность определяется путем прогнозирования прибыли от сдачи в аренду номеров, от инфраструктуры отеля (рестораны, бары, конференц-залы,СПА-центр и т.д.) с учетом инфляции, налогов, операционных расходов, расходов на управление гостиницей.

Метод сравнения продаж основан на сравнительном анализе оценки объекта с аналогичными объектами, уже реализованными на рынке или предлагаемыми на продажу. Основными критериями анализа являются категория (звездность) гостиницы, объем номерного фонда, наличие инфраструктуры (бары, рестораны, кафе, СПА, конференц-залы и т.д.).

Затратный подход устанавливает сметную стоимость строительства аналогичного здания. Пересчитывается стоимость строительных и отделочных материалов, технического оснащения, дополнительного оборудования и предметов интерьера.

Для строительства объектов используются средства как частных, так и институциональных инвесторов, для которых критерий доходности проекта играет решающую роль. Поэтому в России на данный момент основным методом, используемым при оценке существующих или строящихся гостиниц, является доходный метод. Так как инвестируемые в строительство средства полностью или частично являются заемными, оценка гостиниц производится для последующего предоставления девелопером отчетов в банк или иную кредитную организацию. Как показывает мировой опыт компании Knight Frank, для правильной оценки доходности проекта необходимо наиболее точно рассчитать коэффициент загрузки и определить среднюю стоимость номера. Такие прогнозы делаются исходя из собственного опыта и в результате сотрудничества с ведущими аудиторскими компаниями.

При оценке гостиниц ключевыми параметрами являются показатели доходности на номер, а также доходы от объектов инфраструктуры, расположенных в гостинице. В соответствии с международными стандартами, при оценке существующей гостиницы анализируется годовая бухгалтерская отчетность за предыдущие три года и строится прогнозная модель доходов и расходов на будущий период. В случае оценки вновь построенной гостиницы в расчетах учитываются только прогнозируемые доходы и расходы. В данной ситуации очень важно учитывать опыт эксплуатации подобных объектов как в России, так и в других странах Восточной Европы, а также обладать достоверной статистической информацией по сектору гостиничной недвижимости. В условиях формирующегося рынка мониторинг текущих и планируемых к реализации проектов, а также экономических показателей уже существующих объектов является одним из основных аспектов при оценке гостиниц.

У международных компаний, работающих в различных сферах рынка недвижимости, имеется необходимый опыт и взаимные договоренности с международными аудиторскими компаниями, которые позволяют осуществлять обмен информацией при прогнозировании тенденций развития всех секторов недвижимости, в частности, сектора гостиничной недвижимости. С учетом роста потенциала гостиничного сектора на российском рынке будет расти спрос и на услуги по оценке проектов. В целом можно сказать, что при сохранении сложившихся положительных тенденций в макроэкономике рынок гостиничной недвижимости будет развиваться стремительно.