Фактор ставки

21 октября 2008 г. Категория: Статьи и мнения экспертов Тип недвижимости: Офисы

Валентин Стобецкий, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS

На арендную ставку в бизнес-центрах влияют различные факторы, начиная от ситуации на рынке недвижимости (соотношение спроса и предложения) до состояния сдаваемых помещений (с отделкой, shell&core и т.д.). Knight Frank выделяет следующие основные параметры:

Заметим, что в список не вошло местоположение, что связано с сознательным разделением его влияния и качеством объекта. Несмотря на специфику развития рынка офисной недвижимости Москвы (по транспортным кольцам от центра в сторону Подмосковья), мы считаем, что сейчас высококачественный офис, обладающей хорошей транспортной и пешеходной доступностью, вполне может быть признан классом A даже в том случае, если он находится за пределами Бульварного или Садового колец.

Отсутствие достаточных парковочных мест наряду со сложной транспортной ситуацией в центре города изменили предпочтения большинства арендаторов. Сейчас арендаторам важна не столько близость к Кремлю, сколько удобство проезда к офису в рабочее время и качество предоставляемых помещений. Эти составляющие удачно сочетаются во многих офисных комплексах в районе ТТК и даже МКАД (Krylatsky Hills, IKEA Business Park).

Ставка на качество

Важным фактором, влияющим на ставку аренды, является принадлежность здания к определенному классу (A/B+/B-). Постепенное ужесточение требований потребителей к качеству офисных площадей привело к необходимости внесения соответствующих изменений в классификацию объектов данного сегмента. В 2007 г. консультанты приняли новую, доработанную, классификацию объектов офисной недвижимости, в которой были выдвинуты более жесткие требования к офисному строительству. Вследствие этого класс многих зданий был понижен. Все высококачественные офисные здания делятся на три группы: A, B+ и B-. Для каждого из классов определен ряд обязательных и желательных критериев. В среднем ставки на класс A выше ставок на B+ на 30-40%, хотя в обоих классах есть колебания цен, как в большую, так и в меньшую сторону.

От котлована до госкомиссии

Помимо принадлежности объекта к тому или иному классу, на ставку аренды оказывает существенное влияние стадия готовности офисного объекта. В случае, если девелопер выводит помещения на рынок еще на ранних стадиях строительства (нулевой цикл), у арендатора есть возможность арендовать помещения с существенным дисконтом.

Мы разделили все стадии строительства на три условные группы/цикла (нулевой цикл, возведение коробки, сдача объекта госкомиссии (ГК)). Длительность первых двух циклов, как правило, составляет около трех-четырех кварталов, мы допускаем, что третий цикл (прохождение ГК) по продолжительности не превышает квартала.

В результате анализа мы пришли к следующим выводам:

Таким образом, девелоперы высококачественных объектов разделяются на тех, кто придерживается стратегии постепенного увеличения ставок аренды и тех, кто изначально устанавливает высокие ставки. Кроме того, в высотных объектах, как правило, верхние этажи не предлагаются рынку до завершающей стадии строительства, когда арендная ставка по объекту достигает своего максимума. Ставки на такие VIP-площади превышает ставки на нижних этажах на 60-80% для объектов первой подгруппы и на 40-60% для объектов второй подгруппы. В некоторых высотных объектах первой подгруппы эта разница можетдостигать 100-110%.

Чем больше, тем дешевле

Между арендуемой площадью и ставкой аренды существует обратная зависимость: чем больше площадь, тем ниже ставка. Собственники, как правило, разделяют предлагаемые площади на пять-семь групп: 500-1000 кв. м, 1001-2000 кв. м и т.д. Разница в ставках между первой группой (500-1000 кв. м) и последней группой (больше 10 000-12 000 кв. м) составляет 20-30%.

Срок аренды также оказывает большое влияние на конечную ставку аренды. Зависимость так же, как и в предыдущих случаях, прямая (чем больше срок аренды, тем ниже ставка). Каждый дополнительный год аренды снижает среднегодовую ставку в среднем на 1-5%. Стоит учитывать, что такое снижение ставки возможно только при превышении минимального срока аренды, который составляет сейчас пять-шесть лет.

Всех арендаторов высококачественных офисных помещений можно условно разделить на две группы: «знаковые» и прочие. В качестве «знаковых» выступают крупные компании (в большинстве случаев международные), которые способны привлечь внимание к объекту и облегчить формирование пула арендаторов. Как правило, этому классу арендаторов предлагают помещения с дисконтом в 20-30%.

Чем выше, тем дороже

В большинстве случаев между ставкой аренды и арендуемым этажом также существует прямая зависимость. Примечательно, что собственники по-разному подходят к установлению арендных ставок в зависимости от арендуемого этажа. Поскольку тема является новой, мы считаем, что ее следует рассмотреть более подробно.

Есть четыре различающиеся стратегии:

1. Разделение объекта на несколько ценовых зон;
2. Плавное повышение ставки каждые несколько этажей;
3. Установление единой для всего здания ставки;
4. Установление ставки путем проведения аукциона.

Некоторые собственники делят здание на четыре-пять ценовых зон: от нижних этажей (зона I) до последних, VIP- этажей (зона V). Количество этажей, попадающих в ту или иную зону, может меняться в зависимости от целевой средней ставки по объекту. Разница между ставками II зоны и I зоны может составлять 20-30%. Отчасти такая разница объясняется тем, что в I зоне помещения арендуют, как правило, «якорные» арендаторы. Разница в ставках аренды на помещения зон II-V находится в диапазоне от 10% до 20%.

Другая стратегия заключается в плавном (в пределах 3-5%) повышении ставок аренды каждые два-три этажа. В некоторых случаях арендодатель выставляет единую ставку на весь объект, таким образом, усредняя среднюю ставку по объекту и устраняя зависимость между этажностью и уровнем ставки. С экономической точки зрения, данный подход не логичен, поскольку нивелирует полезность каждого этажа (а на верхних этажах лучшие виды). Кроме того, охватывается всего одна ценовая группа потребителей.

Такая стратегия используется в тех случаях, когда вблизи объекта отсутствует конкурентное окружение. Однако если в районе есть аналогичный по качеству объект, собственник которого придерживается стратегии плавного повышения ставки, он может переманить к себе часть потенциальных арендаторов объекта с единой ставкой.

Предположим, что в обоих зданиях в аренду предлагаются этажи по ставке $1200 за кв. м в год, но если в первом объекте это, скажем, третий этаж, то во втором объекте предлагается седьмой этаж. При прочих равных условиях арендатор выберет второе здание, так как при одинаковых затратах на аренду помещения, во втором случае в качестве бонуса он получает лучший вид. Если учесть, что собственники объектов заложили одинаковые желаемые средние ставки за кв. м по всему зданию, то вторая стратегия окажется более предпочтительной.

Добиться желаемой средней ставки возможно тремя разными способами. На наш взгляд, наиболее предпочтительными являются стратегии дифференцирования ставки в зависимости от этажа – плавного повышения и зональной разбивки. Вторая стратегия при прочих равных условиях охватывает больше категорий арендаторов и позволяет, таким образом, снизить риски неполной загрузки площадей.

Если рассматривать стратегии с точки зрения собственника, то при прочих равных условиях выручка будет одинаковой.

Еще одна стратегия – установление ставки аренды путем проведения своеобразного аукциона, то есть прием заявок с обязательным указанием желаемой ставки и метража и последующий выбор пула арендаторов. Такой подход, на наш взгляд, возможен только в том случае если соблюдаются два обязательных условия:

Сейчас таких объектов в Москве единицы.

Если рассмотреть все ценовые стратегии с позиции собственника, то очевидно, что ни одна из них не может считаться оптимальной (или близкой к оптимальной). При прочих равных условиях (и существующих бюджетных ограничениях) арендатор будет максимизировать свою полезность, выбирая лучшие варианты из трех имеющихся.